Was tun bei einer Mieterhöhung? Die Rechte als Mieter

Vermieter dürfen die Miete in bestimmten Zeiträumen oder nach einer Modernisierung von Rechts wegen erhöhen. Aber viele Mieterhöhungen sind gesetzlich unzulässig und müssen vom Mieter nicht akzeptiert werden. Folgende rechtliche Möglichkeiten stehen Ihnen als Mieter zu:

(tdx) Damit eine Mieterhöhung gültig wird, muss der Mieter zustimmen. Nach Zustellung einer Mieterhöhung ist es deshalb ratsam, erst einmal nicht darauf zu reagieren. Für die Zustimmung bekommt der Mieter eine angemessene Frist.
Als Mieter sollte man nämlich zunächst prüfen, ob die Anhebung des Mietzins überhaupt zulässig ist. Dabei können  örtliche Mietervereine oder Fachanwälte für Mietrecht helfen, die sich mit der komplexen Rechtslage auskennen und ggf. Widerspruch einlegen oder eine Klage einreichen können. 

Je nach dem ob Staffelmiete, Indexmiete oder Zeitmiete im Mietvertrag vereinbart wurde, gelten die dort getroffenen Regeln zur Anhebung des Mietpreises. Bei Staffelmietverträgen ist genau festgelegt, wann die Miete in welcher Höhe steigt. Indexmieten erhöhen sich in gleicher Weise wie der Verbraucherpreisindex, den das Statistische Bundesamt bekannt gibt. 
Die regelmäßigen Mieterhöhungen, die der Gesetzgeber erlaubt, sind für diese Mietverträge ausgeschlossen. Dasselbe gilt für Zeitmietverträge, wenn für die komplette Laufzeit ein fester Mietpreis vereinbart wurde. Ausnahmen für diese drei Mietformen gelten bei Modernisierungsmaßnahmen des gemieteten Objekts. 

Was sagt das Gesetz?
Grundsätzlich ist die Mieterhöhung erst gültig, wenn der Mieter zustimmt. Für die Prüfung auf Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung hat der Mieter bis zum Ende des zweiten Monats nach Ankündigung des Vermieters Zeit. Geht dem Mieter also heute, am 6. Oktober, die Mieterhöhung zu, läuft die Zustimmungsfrist bis zum 31.12. Die höhere Miete gilt dann ab 01.01. des nächsten Jahres.

Die Prüfung ist enorm wichtig: Wurde nämlich zugestimmt, kann der Mieter rechtlich keine Mittel mehr ausschöpfen, sogar im Falle einer unzulässigen Mieterhöhung!

Anheben darf ein Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel oder Mietdatenbanken). Insgesamt darf die Miete aber maximal 20 Prozent innerhalb drei Jahren steigen.

Nach der Mietrechtsreform, die im Mai 2013 in Krat getreten ist, dürfen die Landesregierungen die Steigerung der Mietpreise auf 15 % binnen drei Jahren begrenzen, falls Mangel an bezahlbarem Wohnraum besteht. Diese Reform gilt seit Mai für die Ballungszentren München und Berlin und seit August 2013 für weitere 89 bayerische Gemeinden. Betroffen sind davon auch Mieterhöhungen, die dem Mieter bis zwei Monate vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes zugingen. 
Ähnliche Mietpreisbremsen sind auch von anderen Bundesländern geplant.

Ausnahme: Sozialwohnung
Für Sozialwohnungen gelten andere rechtliche Bestimmungen: Deren Miete darf nur erhöht werden, wenn die Kosten die Miete übersteigen. Der Vermieter muss dies dem Mieter schriftlich mitteilen und eine ausführliche Berechnung beifügen. Die Mieterhöhung darf maximal bis zur Höhe der Kosten steigen und ist bereits im folgenden Monat zu zahlen.

Sonderfall Modernisierung
Kosten einer Sanierung oder Modernisierung darf der Vermieter auf den Mieter umlegen, muss das aber vorab ankündigen
Handelt es sich lediglich um Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten,muss der Vermieter diese alleine tragen. 11 Prozent der Investitionen für eine energetische Sanierung oder eine Verbesserung des Wohnwerts dürfen jedoch auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Die erhöhte Miete ist nach Bekanntgabe durch den Vermieter mit Beginn des dritten Monats fällig. Wurde die Modernisierung nicht angekündigt, gilt eine Frist von sechs Monaten.

Gesetzliche Sperrfristen für Mieterhöhungen
Bis zur ersten Mieterhöhung muss der Einzug eines Mieters mindestens 12 Monate zurückliegen. Für die Grenze von 20 bzw. 15 Prozent Anhebung innerhalb drei Jahren gilt: Die Miete muss mind. 15 Monate gleich bleiben, bis eine neue Mieterhöhung in Kraft tritt.

Unwirksame Mieterhöhungen
In diesen Fällen ist eine Mieterhöhung ungültig:
  • Der Vermieter verlangt die Erhöhung nicht von allen Mietparteien, die im Vertrag stehen. Umgekehrt müssen auch alle im Vertrag stehenden Vermieter den Mieter informieren.
  • Der Vermieter zieht wertsteigernde Investitionen zur Ermittlung der Vergleichsmiete heran, die der Mieter allein getragen hat wie z.B. eine Einbauküche oder selbst verlegtes Parkett.
  • Der Vermieter informiert den Mieter nur telefonisch oder mündlich über die Erhöhung. Nur die Schriftform ist gültig für eine Mieterhöhung.
  • Der Vermieter erbringt keine oder lediglich ungültige Nachweise, dass die verlangte Miete ortsüblich ist. Gibt es weder Mietspiegel oder Datenbanken für den betreffenden Ort, kann ein Vergleich von drei gleichwertigen Wohnungen bzw. ein Sachverständigengutachten herangezogen werden. Der Vermieter muss für die Vergleichswohnungen die genaue Adresse, das Geschoss sowie den Quadratmeterpreis angeben. Existiert für den Ort ein sog. "qualifizierter Mietspiegel", muss der Vermieter grundsätzlich auf diesen verweisen. Die Kosten für ein Sachverständigengutachtenhat der Vermieter alleine zu tragen.

Erhöhung der Nebenkosten
Die Nebenkostenpauschale richtet sich nach dem Verbrauch und ist daher anders gelagert als die Miete. Übersteigen die Nebenkosten die vereinbarte Pauschale, darf der Vermieter diese zeitunabhängig erhöhen. Da der Mieter ein verbleibendes Guthaben am Jahresende zurückerhält, handelt es sich dabei nicht um eine Mieterhöhung.

Textquelle und Foto: tdx/headline-themendienst.de

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